香港、台灣都模仿不到｜直擊東京「麻布台之丘」的奇蹟

[Tamama]

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【轉貼自遠見雜誌】日本是台灣人最喜歡的旅遊地之一，很多人去過東京的「六本木之丘」，近期還造訪了最新地標「麻布台之丘」，但，多數並不知道這兩個亮點均是「都市更新」案。

2002年日本制訂《都市再生特別措置法》，陸續完成諸多大型開發案，將都更的層次，從「防災功能」提升至「打造國際城市、友善外國人生活空間」等國家戰略地位；反觀台灣1998年推出《都更條例》，至今26年，既未有類似麻布台的都更案，連城市防災功能都存在隱憂。

適值九二一大地震25週年，《遠見雜誌》團隊遠赴日本，獨家專訪麻布台之丘的開發商「森大廈」，揭密「日本能，台灣為何不能」的原因所在。

同時也探究台灣都更所面臨的困境，希望政府能滾動檢討以因應時代需求。更期許各界理性看待個人財產權與都更的公益性問題，給自己一個安全的家，也給城市一個轉型機會！

2003年4月25日，日本東京的「六本木之丘」開幕，隨即吸引全球目光；去年11月24日，「麻布台之丘」開業，取代六本木，成為新地標，各國觀光客慕名而去，台灣也掀起一股朝聖潮。

但，多數人並不知道六本木之丘、麻布台之丘竟然都是「都市更新」案（日本稱為「都市再開發」或「都市再生」）。

就在7月的酷夏炎熱天，《遠見》採訪團隊來到日本，搭東京地鐵日比谷線到神谷町站，步出5號出口即抵達麻布台之丘，印入眼簾的是一座採格狀花柵、藤架設計的獨特建築。循著流水般的蜿蜒緩坡，行走約五分鐘，視野為之開闊，占地6000平方公尺、被320種植物環繞的中央廣場綠意盎然，旁邊豎立著日本第一高樓、330公尺高的「森JP塔」，景觀錯落有致，遊客或散步或休憩，交織出一幅閒逸景象。

麻布台之丘既是東京新亮點，也被喻為日本都更「集大成之作」；反觀台灣推動都更26年，成效卻不如預期，為何日本可以做到，台灣不能？

森大廈特任執行董事村田佳之，是麻布台從無到有的見證者之一。1988年進公司的第一個任務就是參與東京都港區「虎之門．麻布台地區」再開發事業，後命名為麻布台之丘。

回顧35年前的麻布台，坐落著許多兩層樓木造建築，地形特殊，中間低窪、雙邊隆起，曾於地震時發生山崩，居民僅靠一條寬不及四公尺的單行道進出，消防車、救護車都難以進入而埋下隱憂。

「不安全」的陰霾籠罩在麻布台上空，揮之不去。當森大廈決定提案開發，透過讀書會、成立準備組合（再開發組合前身）與居民長期溝通，並清楚描繪未來願景後，便獲得七成地主同意。

初期計畫並非如今的模樣。東京都港區公所說明演變歷程，由於1990年代初期出現泡沫經濟，不斷與地主、鄰近居民協商，最後調整擴大成8.1公頃的施行區域。總投資額達6445億日圓（約1418億新台幣），其中政府補助204.74億日圓（約45億新台幣）。

既有政府支持與七成地主同意，為何開發案還超過35年？森大廈為維繫與支持居民的關係、遊說其餘三成的反對者，以及處理400多位租戶搬遷問題，就耗費30年歲月。

負責同仁不是在拜訪，就是在往拜訪的路上，「閉門羹」成家常便飯。每次地主就在微開十公分的門縫後探頭，露出「怎麼又是你啊」的不耐神情。經無數次溝通後，勉強才能踏上玄關聊上兩句。當森大廈得知有老爺爺身體不適或居民家中發生困難時，便主動關懷協助，這才逐漸讓地主們卸下心防。

曾就讀麻布台附近中學的東京大學社會文化環境學系教授出口敦，非常熟悉當地環境與民情：「森大廈願意用超過30年的光陰，一對一溝通300多位地主、400多個租戶，透過參加當地慶典等方式來拉近距離，著實不易啊！」

「如果是台灣的建商早放棄了，不要說30年，10年都懶得等，」冠霖不動產顧問公司總經理林育全說，一個人能有幾個30年，溝通成本實在太昂貴。

最後，森大廈用住宅、辦公室、商店的「權利變換」（舊有土地、建物依評估的等價原則轉換）以及買斷等方式，滿足所有人需求。即便如此，仍有人不肯答應。

村田佳之點滴在心頭，有人要換回同樣大小公寓、有的要住透天厝、有人想換店面或辦公室；甚至有老先生要兩間以上公寓，分給兩個兒子才同意。

300人不只300種意見，森大廈以完成開發案為前提，連政府的補助都讓利給地主，最後還是有幾戶堅持不都更，當竭盡所能找到地主滿意的房子交換後，終於可以動工了。「還好當年的建設費沒現在這麼高，才能成就此事，居民幾乎都能換到同等面積的住宅，」村田佳之慶幸說，有九成地主都選擇重回麻布台居住。

麻布台之丘得以成功，關鍵在日本與時俱進的都更政策。麻布台剛好位於劃定的都市再生特區「東京都港區」內。森大廈提出「打造國際商業與交流中心，建構都市基礎設施」「營造友善外國人生活環境」「強化防災能力，提升城市環境」三大規劃內容。

東京都都市整備局（相當台北市都發局）評估開發案帶給城市的三大貢獻後，「決定將整體容積率的上限從350％調高到990％，」都市計畫政策部開發企劃課長飯塚睦樹說明，麻布台拿到高額獎勵的原因。

村田佳之不諱言：「政府的大力支持，對麻布台的開發助益甚大。」

森大廈才得以藉助高容積率，打造「以人為本」的綠化城市，盡可能「向上向下」推展，將各種生活機能藏在大樓裡；將美術館、商店街規劃於地下。

於是三棟超高大樓、四棟低層建築拔地而起，揮灑出錯落起伏的天際線，既滿足300戶地主的居住需求，還能騰出更多公共空間，開闢2.4公頃的花園綠地。

「我們想讓天空瀰漫希望、地上綠意盎然、地下充滿喜悅歡樂，營造宜居的休閒環境，」村田佳之面露微笑說，希望麻布台能成為具有多種功能的緊湊城市。

其中，「森JP塔」正是日本最高的摩天大樓，站在33樓觀景台，幾乎可平視東京鐵塔。《遠見》隨機訪問遊客，均為此而來：「可以看到很近、很大的東京鐵塔，就在你面前，強烈建議可以來麻布台之丘看看。」

然而，興建日本第一高樓並非森大廈的目標。村田佳之強調，想種植大量樹木，最終才變成摩天大廈，這只是結果，「三菱地所390公尺高的火炬塔去年9月開工，我們一點都不在意會被超越。比起建物的高度，我們更重視綠色與福祉，以及城市的整體規劃」。

早稻田大學理工學術院教授後藤春彥予以肯定：麻布台做了很多綠化、節能減碳，而且做得很好，還贏得「減碳都市營造大獎」最優秀獎。

麻布台100％採可再生能源供電，還引入AI根據天氣預報、營運績效資料預測負載，以最佳化模式供電供暖，建物的耗能比國家標準低了30％；並回收汙水的熱量做為部分熱源，每年可減少70噸的二氧化碳排放量。

區內的便利商店也貫徹永續發展目標，裝潢採牛仔碎布重製的再生材料，以及木屑黏合加工的板子、舊紙漿等；另設有可口可樂「bonaqua飲水機」，供自備環保瓶的客人裝冷水或氣泡水，藉此減少對環境的負擔。

但，日本核准了百餘個都市再生事業（台灣稱為都更案），為何麻布台被喻為集大成之作？都市更新研究發展基金會董事長何芳子認為，這個開發案有劃時代意義，是日本打造東京成國際城市的典範。

麻布台之丘堪稱日本「營造外國人宜居生活環境」最完整的開發案。區內有國際學校、多國語言的育兒設施；多樣化的居住設計，以因應外國高級人才常駐或短期停留，例如東京市中心罕見的大型住宅（80戶，最大約303坪）、中短期服務型公寓（約160戶），備有健身房、游泳池等設施，並提供24小時雙語前檯、居家清潔、床單更換、早餐等客房服務。

另外，還引進多國語言的醫療設施及國際超市，並貼心提供多語言的防災備品、防災指南書等。「東京想吸引外國投資、引進人才，必須打造外國人的宜居生活環境，麻布台之丘是日本與時俱進，根據不同時代需求而有不同開發任務的代表之一，」新北市住都中心執行長錢奕綱說。

第一個要克服的是高低差問題。村田佳之指著地圖說，這邊高28公尺、那邊10公尺，落差達18公尺，日常行走不便。森大廈透過填土、手扶梯等方式，減緩步行難度。今年3月去東京跑馬拉松的錢奕綱，搶先體驗麻布台之丘後說：「我真的沒什麼感覺，走著走著回頭看，才發現已來到山坡上。」

東京工業大學環境．社會理工學院副教授坂村圭認為，森大廈尊重原有地貌，利用東西向狹長、高低起伏的地形，打造出獨特建築、廣場與綠地，「並非抹平所有條件，蓋出千篇一律的建物，值得肯定！」

「六本木位於小丘上，是中心性很強的建築，與周邊關係斷鏈，森大廈記取經驗，花很多精神處理與周邊的關係，從麻布台走到六本木一丁目，再延伸至車站，形成水流狀態的設計，」後藤春彥說出兩個開發案的差異。

再來是，打造「安全、安心」的居住環境。除建物符合抗震等級外，森大廈為確保災害發生時，居民能得到庇護，有可供3600人的短期暫住設施、可存放3600人三天份用量的防災備蓄倉庫；中央廣場等可變身臨時滯留空間，更興建防災井做為沖洗馬桶等雜用水使用，並設置停電時100％的電力供應設備等等。

「大規模再開發案是為增強城市的防災能力，由此來看，麻布台堪稱集大成，」出口敦給出評價。

坂村圭也不假思索指出，麻布台解決密集小型木造住宅、老舊建築、交通不便等難題，還開闢公園、道路等基礎設施，提升防災能力及城市機能。

第三是盡量保存當地文化。森大廈持續經營麻布台之丘並維繫與居民關係，例如舉辦各種市集、夏季祭典、插秧、聖誕節點燈等活動。「這都是為了讓麻布台更熱鬧，更有活力，得以永續發展，」村田佳之說。

第四是麻布台很重視「人」的因素。後藤春彥研究發現，居住者、訪客都是森大廈設計的考量重點，例如以Wellness（健康）為理念，引進慶應義塾大學預防醫學中心，營造健康舒適的居住環境。

連京都「大垣書店」的選書區、咖啡廳、展示區，都是以「連結書與人」所設計的放鬆場域。

「麻布台不只是功能性建築，更注重生活品質，以及人與環境的關係，」坂村圭補充說道。

從去年11月底開幕後，才短短9個月，不少台灣人都造訪過麻布台之丘。

原文連結：https://tw.news.yahoo.com/日本能，台灣為何不能？獨家直擊東京新地標-「麻布台之丘」-奇蹟-015344473.html

[chuhihi]

在都市叢林裡創造自然 家既是森林 森林既是家 保有現代繁華下的花園

[Shawn]

幾個月前才去日本，去了六本木之丘跟麻布台之丘，這次是特地去麻布台之丘的teamlab，聽書台灣也有，但東京是最厲害的，
不得不說，去的時候真的是嘆為觀止，從外觀、規劃、綠意、走道、室內動線都是真正的以環境為軸、以人為本，
走在科技的廊道，卻同時有被自然包覆的感覺，整個建築就像是一個被特別照顧的藝術品，乾淨，而不會過度張揚，
日本感覺就像是亞洲的貴族一樣，或許是職人精神，或許是社會風氣，所以不只是都市更新、就連運動、文創、文化甚至穿搭，都是令人稱羨的

[アレ]

台灣大型公共建設普遍的通病是很少對於未來做長遠的規劃或思考
每年派那麼多官員去國外考察 最後心得只會寫夭壽讚

[Tamama]

@Shawn 很不錯呀能體驗到2個相隔20年最具代表性的都市再開發計劃👍🏻
原本以為這裡不會有人正常留言正打算分享完這篇就消失
特意上來再分享一樣事情你知

雖說遊人大多只為了teamLab和觀景台而到訪麻布台這個新地標
無一不被鬼才建築師美妙的建築藝術所吸引
但麻布台之丘有趣的地方卻不在表面

六本木之丘四邊被馬路包圍所以建築師很刻意劃出各方向的主要動線引導人流
而麻布台之丘卻因應地勢在主動線以外設置異常多的出入口與走道
很少見到有人會提及這些走道但你有機會時可以留意一下
會發現有種走進山林探險的感覺

不單是指被各式各樣的植物所包圍
而是這些走道會帶你去到意想不到的地方
聽說是建築師留給訪客發堀麻布台之丘的一點小巧思

[Ho Ck]

人的素質也很重要，當大家都有美感時

[Onion.xx]

日本人的美感真的令人羨慕…